Een dakkapel op de Donderberg, een uitbouw in Herten of nieuwe kozijnen in een pand aan de Neerstraat. De vraag is altijd dezelfde, mag dit zomaar. Het antwoord hangt af van wat je doet, waar je het doet en of het pand of de omgeving beschermd is. In Roermond speelt dat laatste vaker dan in de meeste steden, want de hele historische kern is beschermd stadsgezicht.
Eerst de vergunningcheck
Sinds de Omgevingswet loopt vrijwel alles via het landelijke omgevingsloket. Daar doe je een vergunningcheck, waarbij je aangeeft wat je wilt bouwen en op welk adres. De uitkomst is dat je vergunningvrij mag bouwen, dat je een melding moet doen of dat je een omgevingsvergunning nodig hebt. Doe die check ook als je zeker denkt te weten dat het mag, want het kost tien minuten en het is het enige bewijs dat je vooraf hebt gekeken.
Wat vaak vergunningvrij is
- Een bijgebouw of een tuinhuis van beperkte omvang aan de achterkant.
- Een dakkapel op het achterdakvlak, binnen strikte maten.
- Zonnepanelen in het vlak van een schuin dak, buiten een beschermd gebied.
- Onderhoud waarbij niets aan het uiterlijk verandert.
- Interne verbouwingen zonder wijziging van dragende constructies.
Vergunningvrij betekent niet regelvrij. Je moet je nog steeds houden aan de bouwtechnische eisen, aan het burenrecht en aan de regels van het omgevingsplan. Dat laatste is de opvolger van het bestemmingsplan en bepaalt wat er op jouw perceel mag.
De binnenstad is anders
Roermond heeft een beschermd stadsgezicht en een groot aantal rijks- en gemeentelijke monumenten. In die gebieden vervalt een deel van de vergunningvrije mogelijkheden. Kozijnen vervangen, een gevel schilderen in een andere kleur, isolatie aan de buitenkant aanbrengen of zonnepanelen op een voordak leggen zijn dingen die je daar niet zonder overleg doet. Er kan meer dan mensen denken, maar het gaat via een vergunning en via materialen die bij het pand passen. Neem daar de tijd voor in je planning.
Een monument verbouwen
Is je pand een monument, dan geldt een aparte vergunningplicht voor wijzigingen, ook binnen. Een schouw weghalen, een trap verplaatsen of een plafond verlagen raakt dan aan monumentale waarde. Roermond heeft veel panden waarvan de eigenaar dat niet wist, met een laatmiddeleeuwse kern achter een negentiende-eeuwse gevel. Vraag daarom voordat je een architect inschakelt op wat de status van je pand is en welk deel beschermd is.
Het gesprek met de buren
De Omgevingswet hecht waarde aan de omgevingsdialoog. Dat betekent dat je bij een plan dat impact heeft op de omgeving eerst met je buren praat en dat je in je aanvraag beschrijft wat je hebt opgehaald. Dat klinkt als een formaliteit, maar het is de goedkoopste vorm van bezwaarpreventie die er bestaat. Een buurman die vooraf op de tekening heeft meegekeken, dient zelden achteraf bezwaar in.
De procedure en de tijd
Voor eenvoudige aanvragen geldt een korte procedure van enkele weken, met een mogelijkheid tot verlenging. Voor plannen die afwijken van het omgevingsplan of die een monument raken, geldt een uitgebreide procedure die maanden kan duren, met ter inzage legging en de mogelijkheid tot zienswijzen. Reken daar dus op als je met een aannemer een startdatum afspreekt. Bij een aanvraag die afwijkt van het omgevingsplan kan een adviescommissie voor ruimtelijke kwaliteit meekijken.
Het oude bouwdossier
Voor bijna elk pand ligt er bij de gemeente een dossier met oude bouwtekeningen en eerdere vergunningen. Dat kun je opvragen, en het is het eerste dat je doet voordat je een muur openbreekt. Je ziet er waar dragende constructies zitten, welke aanbouw ooit is vergund en welke niet, en of er in het verleden al een uitzondering is toegestaan. Bij een aankoop is dat dossier ook nuttig om te controleren of alles wat er staat ook is vergund.
Zonder vergunning bouwen
Handhaving is geen theorie. Wordt er iets gebouwd zonder de vereiste vergunning, dan kan de gemeente eisen dat het wordt teruggebracht in de oude staat, en de kosten daarvan liggen bij de eigenaar. Bij verkoop komt het bovendien alsnog boven water, want een koper vraagt om de vergunningen. Een uur besteden aan de vergunningcheck en het omgevingsplan is dus geen bureaucratie maar gewoon verstandig.
